Senhorio insolvente: o que acontece ao contrato com a venda executiva de um imóvel arrendado?

As dúvidas sobre o que acontece a um contrato de arrendamento quando o senhorio, seja ele pessoa singular ou coletiva, fica insolvente parecem gerar bastante inquietação.

A questão não é pacífica e para sua resolução devemos convocar duas normas do Código Civil que, neste caso, até se pode dizer que entram num conflito, não havendo nenhuma outra norma excecional que, pelo menos em nossa opinião, resolva de forma inequívoca o problema.

Vejamos o que nos diz n.º 1 do artigo 1057.º do Código Civil, aplicável aos contratos de arrendamento – “[o] adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador”.
Ou seja, quando o senhorio transmite a propriedade da coisa locada (objeto do arrendamento) não há qualquer efeito em relação ao contrato de arrendamento que não seja a sucessão do comprador na posição do senhorio, que produz efeitos à data da transmissão.

No entanto, existe outra norma que deve ser tida em consideração.

Referimo-nos ao º 2 do artigo 824.º do Código Civil, que versa sobre a “Venda em Execução”. Desta norma, retira-se o seguinte: “[o]s bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”

Pois bem, a questão central aqui prende-se, então e em primeiro lugar, pela qualificação jurídica da posição do arrendatário. Se para uns o direito a gozar da coisa locada é um direito real menor, e, portanto, o direito tem uma ligação à coisa e não à pessoa, para outros - a maioria - é um direito pessoal de gozo, ou seja, a posição do arrendatário está intrinsecamente ligada à posição do arrendatário enquanto parte numa relação obrigacional.

Tomando esta segunda corrente, o resultado seria o afastamento da norma que afirma a caducidade do arrendamento, mantendo-se este mesmo após a venda executiva, mesmo na hipótese de existir garantia real anterior à celebração do contrato de arrendamento sobre o imóvel sujeito a venda executiva, mas engane-se o leitor que pense que a questão fica resolvida e o debate encerrado.

Acontece que a maior parte da doutrina e da vasta jurisprudência, sobre a questão em análise, têm dado voz à solução de sujeitar o contrato de arrendamento à mesma solução encontrada para os demais direitos reais menores, considerando que o contrato de arrendamento é considerado um verdadeiro ónus em relação ao prédio, levando por isso a que os contratos de arrendamento celebrados após à constituição de uma garantia real prioritária (hipoteca) sobre o imóvel objeto de venda executiva caduquem nos termos do n.º 2 do 824 do Código Civil. Subjacente a este entendimento, encontra-se o fundamento de não permitir que a locação tenha um regime mais favorável, nem mais desfavorável que um direito real de gozo menor.

Simplificando, o arrendamento apenas se mantém caso seja anterior à constituição da hipoteca sobre o referido imóvel. No cenário inverso, ou seja, se se a hipoteca for posterior à celebração do contrato de arrendamento, então, entendemos que o arrendamento caduca com a venda executiva.





Fonte: idealistanews