Após o falecimento dos pais, é comum um dos filhos continuar a habitar a casa da família enquanto os restantes herdeiros vivem noutras residências. Com o passar do tempo, surgem inevitavelmente as dúvidas: quem ocupa o imóvel é obrigado a pagar uma renda aos irmãos? Pode ser despejado? Como se resolve este impasse?
Antes da partilha, de quem é a casa?
Quando os proprietários falecem e até que seja efetuada a partilha de bens, o imóvel passa a integrar a chamada herança indivisa.
Isto significa que nenhum herdeiro é proprietário exclusivo de uma divisão ou do imóvel em si, sendo apenas titular de uma quota-parte abstrata sobre a totalidade do património herdado. Durante este período intermédio, aplicam-se à utilização da casa as regras da compropriedade do Código Civil.
Existe obrigação automática de pagar “renda”?
Ao contrário do que muitas pessoas supõem, o simples facto de um herdeiro habitar sozinho a casa não gera um dever automático de pagar renda aos restantes.
Ao contrário do que muitas pessoas supõem, o simples facto de um herdeiro habitar sozinho a casa não gera um dever automático de pagar renda aos restantes.
A posição dominante nos tribunais superiores estabelece o seguinte:
- Uso lícito por tolerância: A ocupação do imóvel por um dos herdeiros é considerada legítima se não houver oposição expressa dos demais.
- Exigência de oposição formal: para que nasça o direito a uma compensação financeira, os outros herdeiros têm de manifestar formalmente a sua oposição ao uso exclusivo e demonstrar que pretendiam dar ao imóvel um destino incompatível (como arrendar a terceiros, vender ou habitar).
Como é calculada a compensação e quem paga as despesas?
Caso a oposição formalizada e o herdeiro continue a habitar o imóvel de forma exclusiva, a compensação a atribuir aos irmãos é calculada da seguinte forma:
- Valor de referência: utiliza-se como base o valor locativo de mercado (o valor pelo qual a casa poderia ser arrendada). O montante a pagar a cada irmão corresponde à sua respetiva quota-parte na herança.
- Prazo de prescrição: O direito a exigir o pagamento de compensações passadas prescreve ao fim de 5 anos, pelo que não é possível recuperar montantes relativos a períodos mais antigos.
- Repartição de encargos: O herdeiro residente deve suportar as suas despesas correntes de consumo (água, luz, gás, telecomunicações). Por outro lado, encargos com o património comum como IMI, seguro do imóvel, quotas de condomínio ou obras necessárias de conservação podem ser deduzidos ou repartidos entre todos os co-herdeiros proporcionalmente aos seus quinhões.
Principais soluções para desbloquear o imóvel
Manter um imóvel ocupado por um herdeiro sem um acordo formal costuma gerar desgaste familiar e desvalorização do património. Para resolver a situação de forma definitiva, as famílias podem optar por várias vias:
- Adjudicação ao herdeiro residente: O ocupante adquire as quotas-partes dos restantes irmãos, pagando-lhes o valor correspondente (tornas) e ficando como proprietário único do imóvel.
- Venda do imóvel no mercado: Os herdeiros concordam em colocar a casa à venda através de uma agência imobiliária, dividindo o valor obtido na proporção das suas quotas.
- Arrendamento formal: Celebra-se um contrato de arrendamento com o herdeiro ocupante ou fixa-se um acordo escrito com o valor de compensação mensal e as condições de manutenção do imóvel.
- Partilha Judicial (Inventário): Se não houver qualquer hipótese de consenso, qualquer um dos herdeiros pode recorrer à via judicial para forçar a partilha ou a venda do bem
Fonte da foto: E-Konomista