Venda de imóvel entre familiares: documentos necessários

13 jan 2025 min de leitura

Vender uma propriedade a familiares pode parecer simples, mas envolve considerações legais e familiares complexas.
A venda de um imóvel entre familiares requer uma preparação cuidadosa e a reunião de diversos documentos fundamentais para realizá-la. Este processo é crucial para garantir uma transação sem complicações. Explicamos-te em detalhe os documentos necessários e os passos a seguir para formalizar esta venda com sucesso.

Documentos essenciais para a venda de um imóvel
Documentos específicos para transações familiares
Documentos e custos associados à venda de uma casa
Venda de imóveis entre pais, filhos, avós e netos
Transações de dinheiro entre familiares
1. Doação entre familiares
2. Empréstimos entre familiares

Documentos essenciais para a venda de um imóvel
É importante teres organizados alguns documentos para procederes à venda de uma casa. Tenta ter tudo reunido para que, quando iniciares o processo de venda não teres nenhum contratempo:

Certidão Permanente de Registo Predial ou Certidão de Teor;
Caderneta Predial;
Licença de Habitação;
Ficha Técnica da Habitação;
Certificado Energético;
Plantas do imóvel;
Distrate de Hipoteca;
Declaração de Não Dívida ao Condomínio.

Documentos específicos para transações familiares
No caso da venda de casa entre familiares, para além dos documentos anteriormente referidos, é importante reunires ou solicitares os seguintes documentos:

Certidões de Nascimento ou Casamento – Estes documentos podem ser necessários para confirmar as relações familiares entre as partes envolvidas na transação. Podem ser obtidos na Conservatória do Registo Civil;
Documentos de Identificação – Todos os intervenientes devem apresentar documentos de identificação válidos, como o Cartão de Cidadão ou Passaporte.

Documentos e custos associados à venda de uma casa
Quando tiveres todos os documentos em tua posse e quiseres formalizar a venda da casa terás que celebrar um contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este contrato estabelece as condições e prazos da transação, protegendo os interesses de ambos os lados até à realização da escritura;
No momento da escritura do imóvel, é importante teres noção que terás alguns custos associados à escritura do imóvel, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo, que devem ser pagos durante o processo de formalização da venda.
Venda de imóveis entre pais, filhos, avós e netos
Segundo o artigo 877.º do Código Civil Português, a venda de imóveis entre pais e filhos ou avós e netos requer o consentimento de todos os herdeiros. Esta medida visa evitar favoritismos e impedir doações disfarçadas de vendas. A falta de consentimento pode resultar na anulação da venda. Assim:

É crucial garantir que todos os herdeiros estejam de acordo para evitar disputas legais. Sem o consentimento dos outros filhos ou netos, a venda pode ser contestada judicialmente.
É essencial garantir que todas as partes compreendam os termos da transação. A transparência e o respeito pelos direitos dos herdeiros são fundamentais para um processo tranquilo.
É importante considerar as taxas aplicáveis e possíveis isenções fiscais que possam existir.
É recomendado consultar um especialista fiscal para entender todas as obrigações, sendo que os impostos sobre mais-valias e outras taxas podem impactar significativamente o custo total da transação.

Transações de dinheiro entre familiares
Quando é realizada uma transferência bancária, doação ou empréstimo a familiares é importante ter em conta alguns aspetos para não serem surpreendidos por uma multa ou conflitos familiares.

Doação entre familiares
Muitas vezes a família dá dinheiro em épocas festivas, aniversários ou outros motivos. Esse gesto ainda que seja feito com boas intenções pode trazer algumas surpresas, quando as quantias dadas são elevadas. É importante que saibas que:

Entre ascendentes, descendentes (pais, avós, filhos e netos) e elementos do casal ou união de facto – não tem que ser declarada para efeito de Imposto do Selo valores até 5.000€;
O mesmo não se aplica a donativos efetuados entre irmãos, sobrinhos e tios. Caso tenhas recebido um donativo superior a 500€ tens que declarar 10% desse valor ao estado.

Empréstimos entre familiares
Algumas pessoas que pensam comprar casa pedem ajuda a familiares para não terem que recorrer a entidades bancárias. Nestes casos, para ficar tudo devidamente formalizado, é importante:

Celebrar um contrato mútuo – neste deve constar todas as condições acordadas entre as partes que celebram a compra/venda do imóvel. Para que o contrato seja legalmente válido, as assinaturas necessitam ser reconhecidas por um solicitador ou notário;
No caso de empréstimo de valores superiores a 25.000€, o contrato mútuo só é válido se for celebrado através de escritura pública.

Fonte:idealistanews