É muito comum encontrar imóveis onde a área indicada na caderneta predial (emitida pelas Finanças) não coincide com a que consta na certidão permanente (da Conservatória do Registo Predial). Enquanto a caderneta predial fornece a informação fiscal do imóvel, a certidão permanente atesta a sua situação jurídica.
A resposta curta é: sim, é possível vender, mas depende da dimensão da diferença entre as áreas.
Quando não há problema para a venda (Margem de Tolerância)
A lei reconhece que pequenas diferenças de mediação acontecem e estabelece margens de tolerância dentro das quais a regularização (a chamada harmonização de áreas) é dispensada.
- Prédios urbanos e terrenos para construção: Tolerância de até 10% em relação à área maior.
- Prédios rústicos: Tolerância de 20% (sem cadastro geométrico) ou 5% (com cadastro geométrico).
Se a divergência estiver dentro destes limites, a venda e a escritura podem realizar-se normalmente, e o processo de crédito habitação do comprador não é afetado.
Quando a divergência ultrapassa os limites legais?
Se a diferença de áreas for superior aos limites de tolerância, a situação exige correção antes de avançar para a venda:
- Bloqueio na escritura: os notários podem recusar-se a lavrar a escritura de compra e venda até que a situação seja corrigida.
- Dificuldades no crédito bancário: as instituições bancárias podem recusar ou condicionar a aprovação do crédito habitação.
- Atrasos e desvalorização: o negócio pode ficar suspenso ou arrastar-se podendo até desvalorizar o imóvel por representar risco para o comprador.
Como resolver a diferença de áreas?
Para regularizar a documentação e concluir a venda, o procedimento depende da origem do problema:
- Se for um simples erro de medição: Pode ser corrigido através de uma planta elaborada por um técnico habilitado (como um topógrafo ou arquiteto) e declarações do proprietário ou dos confinantes
- Se for fruto de obras de ampliação ou alteração: É necessário atualizar primeiro a situação junto das Finanças (através do Modelo 1) e, após a emissão da nova caderneta predial, solicitar o respetivo averbamento na Conservatória do Registo Predial
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