Encontrar a casa ideal e chegar a acordo sobre o preço de compra é um dos momentos mais marcantes no processo imobiliário. No entanto, quem recorre a crédito habitação pode deparar-se com um desafio inesperado: a avaliação bancária ficar abaixo do preço acordado para a venda. Esta situação é bastante frequente no mercado e gera muitas dúvidas.
Preço de Venda vs. Avaliação Bancária: Qual a Diferença?
- Preço de Venda: É o montante final acordado entre comprador e vendedor, correspondendo ao valor pelo qual o negócio é efetivamente realizado e registado na escritura.
- Avaliação Bancária: É uma estimativa do valor do imóvel realizada por um perito avaliador independente. O objetivo desta avaliação é determinar o valor da garantia hipotecária para a instituição financeira. Por motivos de gestão de risco, a avaliação bancária tende a adotar uma perspetiva mais conservadora e prudente
O Impacto no Crédito Habitação: A Regra do "Menor Valor"
- As regras do Banco de Portugal estabelecem limites máximos para o financiamento imobiliário (Loan-to-Value). Em regra, os bancos podem financiar até 90% do valor na compra de habitação própria e permanente (ou 80% no caso de habitação secundária).
- Contudo, para aplicar este limite percentual, o banco considera sempre o menor valor entre o preço de venda e a avaliação bancária.
- Quando a avaliação bancária fica abaixo do preço acordado, o montante máximo que o banco disponibiliza diminui, obrigando o comprador a cobrir a diferença com capitais próprios.
Exemplo Prático:
Considere o seguinte cenário de compra:
- Preço de Venda acordado: 250.000 €
- Avaliação Bancária: 220.000 €
Se o banco aprovar um financiamento de 90%, este incide sobre os 220.000 € (o valor mais baixo):
- Financiamento máximo do banco: 198.000 € (90% de 220.000 €)
- Capitais próprios necessários: 52.000 € (250.000 € – 198.000 €)
Se o imóvel tivesse sido avaliado nos mesmos 250.000 €, o empréstimo poderia atingir os 225.000 €, exigindo apenas 25.000 € de entrada inicial
O que Fazer se a Avaliação Ficar Abaixo do Preço?
Se for confrontado com esta diferença, existem várias alternativas para evitar que o negócio fique em risco:
- Renegociar o preço com o vendedor: Apresentar os argumentos do relatório de avaliação ao proprietário para tentar aproximar o preço de venda do valor avaliado.
- Reforçar a entrada com capitais próprios: Caso disponha de margem financeira ou poupanças adicionais, poderá cobrir a diferença diretamente.
- Analisar o relatório e pedir uma segunda avaliação: O banco deve facultar o relatório no prazo de 10 dias após o receber. Verifique se existem erros nas áreas, tipologia ou imóveis comparáveis e, se justificável, solicite uma nova avaliação.
- Consultar outra instituição bancária: É possível submeter o processo noutro banco. Além disso, relatórios de avaliação com menos de 6 meses efetuados por peritos registados na CMVM podem, em regra, ser reutilizados.
- Atenção ao CPCV: Antes de assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda, garanta que inclui uma cláusula de salvaguarda relativas à obtenção de financiamento bancário para proteger o seu sinal
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Fonte da foto: A Casa dos Financiamentos