Erros a Evitar Ao Contratar Crédito Habitação

11 out 2022 min de leitura

Contratar um crédito pessoal para pagar a entrada da primeira casa

A compra da primeira casa implica um investimento inicial mais elevado. E um dos maiores entraves à compra de uma casa, é que mesmo recorrendo a um crédito habitação tem de suportar através de capitais próprios cerca de 10% a 20% do valor do imóvel.
Ou seja, se quiser comprar uma casa que custa 150 mil euros, precisa de ter no mínimo uma poupança de 15 mil para cobrir 10% do valor do imóvel. Atenção que os encargos não terminam por aqui. Convém que o valor da sua poupança seja superior a este montante para pagar as despesas com o processo de aquisição, de financiamento e ainda os impostos.
Embora esta limitação seja uma realidade desde 2018 - após o Banco de Portugal decidir que nenhuma instituição financeira pode financiar mais de 90% do valor da escritura de aquisição ou da avaliação do imóvel - algumas pessoas pretendem dar este passo sem terem uma poupança constituída.
Afinal, na maioria dos casos, a entrada inicial para uma casa requer poupar milhares de euros. E este cenário nem sempre é fácil de alcançar, principalmente quando os rendimentos não são elevados. O problema é que se não constituir uma poupança e recorrer a um crédito pessoal para cobrir a entrada do seu futuro imóvel, pode ver o seu pedido de crédito habitação recusado e ainda ficar em incumprimento.
E porque é comum os bancos negarem o financiamento de um imóvel nestes moldes? Porque, na maioria dos casos, a taxa de esforço dos clientes é demasiado elevada. Dado que a taxa de esforço é um dos fatores mais relevantes na hora de um banco avaliar o risco de conceder-lhe um crédito, é preciso fazer contas antes da compra da primeira casa. Afinal, o limite máximo recomendado pelos bancos para uma taxa de esforço associada a um crédito habitação é de 30%.

O peso de outros créditos na sua taxa de esforço

Por exemplo, vamos supor que quer comprar um imóvel que custam 150.000 euros e mensalmente o seu agregado familiar tem o rendimento líquido de 2.000 euros. Como os bancos não emprestam 100% do valor do imóvel, no máximo o seu financiamento seria de 135.000 euros. Logo, se conseguisse uma proposta de crédito com uma TAN de 2% (spread + indexante) com uma maturidade de 360 meses (30 anos), a sua prestação mensal seria de 498,99 euros.
Neste caso, se não tiver mais nenhum crédito contratado, a sua taxa de esforço equivale a 25%. Isto porque o cálculo desta taxa é baseado na divisão dos seus encargos com créditos pelo rendimento líquido do agregado familiar, multiplicando o resultado da divisão por 100% (498,99 euros / 2000 euros x 100%). O que significa que estaria no bom caminho para ver o seu crédito habitação aprovado.
Mas o cenário altera-se se tiver outros créditos contratados. Por exemplo, se ainda estiver a pagar um crédito automóvel, onde a prestação mensal seja de 150 euros, a sua taxa de esforço subia para 32%.
Agora, imagine que precisa de fazer um crédito pessoal para cobrir a entrada de 15.000 euros. Dado que este crédito pessoal pode estar associado a um crédito multifinalidades, a TAEG pode ser bastante elevada. E quanto maior for a maturidade desse financiamento, mais caro ficará o valor final do seu crédito devido aos impostos associados.
Num financiamento de 15.000 euros, associado a uma TAEG de 11,2% com uma maturidade de 60 meses (5 anos), a sua prestação mensal ficaria em 307,75 euros. Se este for o seu único crédito além do crédito habitação, a sua taxa de esforço passaria de 25% para 40%. Mas se ainda estiver a pagar o seu carro (prestação de 150 euros), a sua taxa de esforço subiria para 48%.
Assim, é aconselhável que antes da compra da primeira casa tente ao máximo liquidar outros empréstimos. E isto inclui as dívidas nos seus cartões de crédito, como outros créditos pessoais. Caso não tenha o montante necessário para dar de entrada, lembre-se que mais vale demorar alguns anos para cumprir este objetivo do que colocar as suas finanças em risco.
Além disso, se pedir um crédito pessoal pagar a entrada antes da aprovação do seu crédito habitação, corre o risco de ver o pedido negado e ficar a pagar um crédito de uma entrada para um imóvel que não conseguiu adquirir.

Não analisar uma eventual subida dos juros

Para quem pondera a compra da primeira casa através da contratação de um crédito associado a uma taxa variável ou taxa mista, é essencial que não se prenda à prestação mensal que vai pagar numa fase inicial. Isto porque estes duas taxas sobem e descem de acordo com as flutuações da taxa Euribor aplicada ao crédito habitação.
No caso da taxa mista, a prestação mensal só sofre alterações após a Euribor entrar como componente da taxa de juro. E isto só acontece após o período inicial fixo terminar. Durante esse período inicial, a sua taxa de juro calcula-se com base no valor do swap acrescido do spread.
Já num contrato de crédito associado a uma taxa variável, durante todo o contrato a sua prestação fica sujeita às flutuações da Euribor. No entanto, esta atualização é feita dentro do prazo da Euribor associada ao seu crédito.
Se o seu crédito habitação estiver indexado à Euribor a três meses, o valor da sua prestação mensal é revisto de três em três. Já se a taxa Euribor for a seis meses, a revisão é semestral. Na Euribor a 12 meses, só existe uma revisão por ano.
Independentemente do prazo da Euribor, antes de finalizar o processo de crédito habitação, deve simular o impacto da subida da Euribor na sua prestação de crédito e consequentemente no seu orçamento familiar.

Perceba o impacto da subida dos juros antes da compra da primeira casa

Para ter noção do peso que a subida da Euribor pode ter no seu orçamento familiar, apresentamos um exemplo que facilita a perceção do impacto da subida dos juros no crédito habitação.
Imagine que contratou um crédito habitação associado a uma taxa variável com a Euribor a 6 meses, onde a sua primeira prestação após a revisão do semestre é em outubro de 2022. Se o seu spread for de 1,2%, o valor em divida de 120.000 euros e ainda estejam 300 prestações por liquidar, a Euribor a aplicar é de 0,837% (valor de referência em agosto de 2022). Logo, a sua prestação mensal de crédito será de 510,79 euros.
Embora os juros subam de forma progressiva, se no próximo semestre a Euribor a 6 meses estiver a 1,5%, a sua prestação mensal passaria para 550,51 euros. Ou seja, a sua prestação sofreria um aumento de 39,72 euros.
Mas se quiser verificar o impacto de uma subida mais acentuada, se a Euribor atingir os 2,5%, a sua prestação mensal sobe para 613,70 euros. Tendo em conta a prestação de 510,79 euros, este seria um aumento de 102,91 euros. Já num cenário mais alarmante, com a Euribor a 6 meses a registar o valor de 4%, a sua prestação mensal passaria para 715,56 euros. Ou seja, nesta situação, está em causa um aumento de 204,77 euros face à prestação atual.
Embora não seja possível prever a evolução das taxas Euribor, este aumento nunca acontecerá de forma imediata. No máximo, os juros vão subir progressivamente para tentar travar a escalada da inflação.
Caso pretenda simular o impacto da subida da Euribor na sua prestação de crédito, pode consultar a FINE do seu crédito habitação (onde constam algumas simulações da subida dos juros e como estes afetam a sua prestação) ou utilizar o simulador da variação da Euribor no crédito habitação.

Fonte: Doutor Finanças