IVA A 6% Nas Obras: Quando Pode Poupar nas Obras?

Com as novas regras fiscais em vigor (Decreto-Lei n.º 97/2026, aplicável desde 1 de julho de 2026), pagar a taxa reduzida de IVA a 6% nas obras de habitação tornou-se uma excelente oportunidade.
 

Se vai apenas pintar, mudar o chão ou renovar a casa de banho, o IVA a 6% aplica-se da seguinte forma:
- Mão de obra: paga sempre apenas 6% de IVA.
- Materiais: se comprar os materiais em separado, paga 23%. Mas se for a empresa de obras a fornecer tudo, e o custo dos materiais for inferior a 20% do total da fatura, toda a obra (mão de obra + materiais) fica com IVA a 6%.
- Exclusões: piscinas, saunas, jardins e limpezas pagam sempre 23%.
 

Se vai construir a sua casa de raiz (como particular) ou comprar uma casa nova/reabilitada, pode ter o IVA a 6% sob estas condições:
- Teto de preço: o valor de venda ou custo de construção não pode ultrapassar 660.982€ (o limite do 2º escalão do IMT em 2026)
- Autoconstrução (fazer a própria casa): Paga 23% durante a obra e, no final, pede o reembolso da diferença (17%) eletronicamente no Portal das Finanças. Tem 12 meses após a licença de utilização para o fazer.
- Contrato obrigatório: Tem de celebrar um contrato de empreitada formal com o construtor.
 

Se é investidor imobiliário ou proprietário e quer construir ou reabilitar uma habitação para colocar no mercado de arrendamento permanente, também tem direito a IVA a 6%:
- Limite de renda: A renda mensal máxima cobrada não pode ultrapassar 2.300 €.
- Prazos: O imóvel deve ser arrendado num prazo de 24 meses após a licença de utilização e mantido arrendado por, pelo menos, 36 meses nos primeiros 5 anos.
 

Se o seu imóvel fica numa zona classificada como ARU pela Câmara Municipal, as obras de reabilitação podem beneficiar do IVA a 6%. Contudo, é obrigatório verificar se a autarquia tem uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) ativa e aprova a sua intervenção.
Na nossa agência imobiliária, ajudamos investidores e famílias a encontrar as melhores oportunidades de mercado desde imóveis para reabilitar a terrenos perfeitos, garantindo que tira o máximo partido dos benefícios fiscais vigentes.