TUDO O QUE PRECISA DE SABER SOBRE MAIS-VALIAS

O tema das mais-valias a pagar, após a venda de um imóvel, é um dos temas que suscita mais dúvidas entre os proprietários e que, muitas vezes, leva a algumas hesitações na hora da decisão de venda.


O que são mais-valias?

De forma simples, as mais-valias correspondem a um imposto cobrado pelo Estado, respeitante à diferença entre o valor de aquisição de um imóvel e o valor de realização na venda. Assim, as mais-valias correspondem ao lucro ou ganho obtido com a venda.

Caso venda mais barato do que comprou não há lugar a mais-valia, pelo contrário, tem uma menos-valia. De referir também que as mais-valias tanto correspondem a ativos físicos (tangíveis) - como imóveis -, como a ativos não físicos (não tangíveis) - como ações ou outros produtos financeiros.

As dúvidas surgem porque existem muitas variáveis a ter em conta para se calcular o valor das mais-valias. É o que veremos no próximo passo.


Como calculamos as mais-valias?

Em Portugal, as mais-valias para os cidadãos residentes fiscais são tributadas a 50%. Caso seja cidadão não residente fiscal em Portugal, a mais-valia será tributada na sua totalidade - a 100%.

Para o cálculo das mais-valias aplica-se a seguinte fórmula:

Valor de venda – (valor de compra x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com processo de compra e venda – encargos com valorização do bem

Ou seja, para além do valor de venda e compra, terá de considerar:
 

1. A desvalorização da moeda (coeficiente que muda anualmente e publicado por Portaria em Diário da República, disponível para consulta);
    

2. Os encargos com a venda e a compra inicial, onde pode considerar o valor de comissão da imobiliária e o certificado energético, bem como despesas que teve com a escritura, registos e impostos com a compra (IMT e Imposto de Selo ou a antiga SISA);
    
3. Os encargos com a valorização do bem, ou seja, obras de conservação, manutenção e melhoria do imóvel realizadas nos últimos 12 anos.

O valor de venda que apurar não será ainda o valor final, uma vez que o cálculo das mais-valias é englobado na declaração de IRS, caso seja residente fiscal, e estará sujeito às taxas gerais e progressivas em função do seu rendimento global.

Já se for não residente fiscal, será tributado a uma taxa fixa de 28% sobre a totalidade da mais-valia, sendo um regime que poderá ser mais penalizador e que por isso se encontra há largos anos envolto em litígios judiciais com a Autoridade Tributária, mas que ainda se mantém em vigor.

Calculado o valor da sua mais-valia, terá de a declarar como rendimento no anexo G da declaração de IRS destinada a mais-valias tributáveis, quando submeter a sua habitual declaração de IRS referente ao ano de rendimentos. Este ganho é englobado com os restantes rendimentos que possa ter e o imposto a pagar dependerá do escalão de IRS em que se inserir.


Ainda com dúvidas? Contacte a equipa da UrbiSeg Imobiliária, a fim de lhe prestarmos todo o apoio e informações, para que entenda este processo e saiba com o que pode contar.